1. על המגזין

1. מאמר החודש  – השינויים האחרונים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל – מעודכן לדצמבר 2011
2. הטיפ החודשי

4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

======================================

השינויים האחרונים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל – מעודכן לדצמבר 2011

======================================

במסגרת ניסיונה של הממשלה להוריד את מחירי הדירות בישראל, או לפחות למנוע את המשך עליית המחירים, יזם משרד האוצר סדרה של שינויים לחוקים הקיימים בתחומי מס הרכישה ומס שבח. להלן פירוט של חלק מאותם שינויים:

1. שינוי מבנה מס הרכישה. מס הרכישה עבור רכישת דירה יחידה הוקטן, כאשר במקביל הועלה המס על רכישת דירה נוספת. שינוי זה מיועד לסייע לזוגות צעירים ולמשפחות, הרוכשים דירה למגורים (כאשר מדובר בדירה היחידה שתמצא בבעלותם), מאחר ומס הרכישה שיהיה עליהם לשלם קטן בצורה משמעותית…

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/?p=851 

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

בכל עסקת נדל”ן יש להביא בחשבון עסקאות קודמות ועסקאות עתידיות פוטנציאליות. יש לעשות תכנון מס יחד עם עורך הדין שלכם העוסק בתחום הנדל”ן. תכנון מס כזה יכול לחסוך לכם הרבה כסף בעת עשיית עסקאות עתידיות.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

 ————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

במסגרת ניסיונה של הממשלה להוריד את מחירי הדירות בישראל, או לפחות למנוע את המשך עליית המחירים, יזם משרד האוצר סדרה של שינויים לחוקים הקיימים בתחומי מס הרכישה ומס שבח. להלן פירוט של חלק מאותם שינויים:

1. שינוי מבנה מס הרכישה. מס הרכישה עבור רכישת דירה יחידה הוקטן, כאשר במקביל הועלה המס על רכישת דירה נוספת. שינוי זה מיועד לסייע לזוגות צעירים ולמשפחות, הרוכשים דירה למגורים (כאשר מדובר בדירה היחידה שתמצא בבעלותם), מאחר ומס הרכישה שיהיה עליהם לשלם קטן בצורה משמעותית. ואפילו יותר מכך, כאשר מדובר בדירה ששווייה עד 1,350,000 ₪ לא יחול עליה מס רכישה כלל. במקביל, אדם אשר בבעלותו דירה ומעוניין לרכוש דירה נוספת לצורכי השקעה ייאלץ לשלם מס רכישה גבוה בהרבה. ואכן, במידה ושווי הדירה הנוספת הנרכשת יעמוד על 1,000,000 ₪ ייאלץ הרוכש לשלם 5% משוויה – סכום מדהים של 50,000 ₪!
2. דרכים לעקוף את המס הנוסף: במקרה של רכישת דירה נוספת, כאשר עלות הרכישה תהיה גבוהה יותר, קיימות מספר דרכים להקטין את גובה המס. דרך אחת היא לרשום את הדירה החדשה על שמו של אדם אחר, שאינו בעל דירה בישראל. עם זאת, היה ואדם זה ירצה בעתיד לרכוש דירה, הוא ייאלץ לשלם את מס הרכישה בשיעור הגבוה יותר, מאחר ורכישה שנייה זו לא תהיה דירתו היחידה. על אותו רוכש יהיה להיפטר מהדירה הראשונה בדרך כל שהיא.
   דרך אחרת לעקוף את המס היא להפריד משווי הדירה את שווי הפריטים הנכללים בדירה, אותם ניתן לפרק, כגון מזגנים, ארונות וכו’. פעולה כזו תקטין את מחיר הדירה וכתוצאה מכך תקטין גם את מחיר הרכישה.
3. השינויים שחלו במס שבח. בכל עסקת נדל”ן המוכרים מחויבים בתשלום מס שבח. במסגרת נוסח החוק הקודם קיימים מספר סוגי פטור במקרה של דירות למגורים. במידה ואדם הינו הבעלים של יותר מדירה אחת, הוא יכול למכור את אחת מהדירות, ולהיות פטור ממס שבח, פעם אחת בכל ארבע שנים. במידה ובבעלות המוכר נמצאת דירה יחידה הוא יכול ליהנות מפטור ממס שבח כל שנה וחצי. פירושו של דבר שאדם (שבבעלותו נמצאת דירה יחידה), יכול לרכוש דירה, למכור אותה, ליהנות מהפטור ואז לרכוש דירה אחרת במקומה של זאת שמכר ולאחר שנה וחצי למכור את הדירה החדשה וליהנות שוב מפטור ממס שבח. פטורים נוספים ניתנים במקרים של מכירת דירות שנתקבלו בירושה, מתן של דירות במתנה בתוך המשפחה, מכירה של שתי דירות קטנות במטרה לרכוש אחת גדולה וכו’.
   על פי החוק החדש (אשר יהיה בתוקף למשך שנתיים אלא אם תוקפו יוארך) יוכלו המוכרים ליהנות משני פטורים נוספים בנוסף על כל פטור שהיו יכולים לקבל בהתאם לחוק הקיים. פירושו של דבר שאנשים אשר בבעלותם מספר דירות יוכלו למכור את מקצתן או כולן וליהנות מפטור ממס שבח עבור מכירות אלה מבלי שיאלצו להמתין ארבע שנים בין מכירות בפטור.
4. המגבלות על הפטורים ממס שבח: הפטורים הנוספים תחת החוק החדש מוגבלים למחיר של 2,200,000 ₪. פירושו של דבר הוא, שאם מחיר הדירה הנמכרת נמוך מ-2,200,000 ₪, יוכל המוכר ליהנות מפטור מלא ממס שבח. במידה ומחיר הדירה הנמכרת גבוה מ-2,200,000 ₪ יהיה המוכר פטור מתשלום מס שבח עד לסכום של 2,200,000 ₪ ועל יתרת הסכום שמעל 2,200,000 ₪ יחויב המוכר בתשלום מס.
5. מה יעלה בגורלם של הפטורים אשר ניתנו במסגרת החוק הקודם: המוכר יוכל להשתמש באותם פטורים ממס שבח אשר היו בתוקף בכפוף לחוק הקודם.
6. תכנון מס: השינויים אשר חלו בחוק יצריכו את המוכרים להקפיד על מידה מסוימת של תכנון מס בעזרת עו”ד המתמחה בנדל”ן. לדוגמה, במידה והמוכר הוא הבעלים של דירה ששווייה 3,000,000 ₪ ושל דירה שוויה 2,000,000 ₪ הוא יכול ליהנות מפטור כיום עבור שתי הדירות מבלי שייאלץ להמתין ארבע שנים בין המכירות. עליו להשתמש בחוק הקודם לקבלת פטור ממס שבח עבור הדירה בשווי 3,000,000 ₪, מאחר ובחוק הקודם לא נקבעו מגבלות מחיר וניתן ליהנות מפטור מלא ממס שבח, אפילו עבור דירות הנמכרות בסכום הגבוה יותר מ-2,200,000 ₪. ואילו במקרה של הדירה הנמכרת ב-2,000,000 ₪ על המוכר לבקש את הפטור בכפוף לחוק החדש. זוהי רק דוגמה פשוטה לאופן בו השקעה קטנה בתכנון מס יכולה לחסוך הרבה כסף.
7. שינויים פרוצדוראליים: החוק החדש הביא עימו גם מספר שינויים פרוצדוראליים. אחד מהשינויים העיקריים הוא העובדה שבעסקה בה המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח, על עורך הדין של המוכר לבצע חישוב מס מדויק. עד עכשיו לא היה צורך בכך. חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין בעל ניסיון והבנה של מורכבות חישובי מס שבח.
8. מכירת נכסים שאינם למגורים – על פי החוק הקודם, הפטור ממס שבח ניתן לדירות המשמשות למגורים. במידה והדירה שימשה כמשרד לא ניתן היה לקבל פטור ממס שבח. על פי החוק החדש, יהיה גם סוג כזה של נכס זכאי לפטור, בנסיבות מסוימות.
9. שינויים בתקופה שלאחר דצמבר 2012. כפי שציינתי קודם, תוקפו של החוק הוא עד 31 בדצמבר 2012 בלבד. לאחר תאריך זה לא יינתנו פטורים נוספים מעבר לפטורים הקיימים בחוק הקודם. זאת ועוד, אדם אשר בבעלותו יותר מדירה אחת, ואשר בכפוף לחוק הקודם יכול היה ליהנות מפטור ממס שבח פעם אחת בכל ארבע שנים, יוכל, החל מראשית 2013, ליהנות מפטור ממס שבח פעם אחת בלבד בכל שמונה שנים.

אני מכנה את החוק הישן בשם “החוק הקודם” למרות שהוא עדיין בתוקף וימשיך להיות בתוקף. החוק החדש, אשר תוקפו הינו לשנתיים בלבד, מלווה במספר בעיות. יהיה עלינו להמתין ולראות האם השינויים בחוק יגררו בעקבותיהם את התוצאה המקווה של ירידה במחירי הדיור בישראל או, לכל הפחות, את עצירת המשך עליות המחירים.

בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – שבעה דברים שעורך הדין המטפל בענייני הנדל”ן שלכם צריך לבצע עבורכם
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

=====================================

שבעה דברים שעורך הדין המטפל בענייני הנדל”ן שלכם צריך לבצע עבורכם

=====================================

קנייה או מכירה של נדל”ן עשויה להיות חוויה לא קלה גם במצבים הטובים ביותר. להלן מספר דרכים בעזרתן יוכל עורך הדין המטפל בענייניכם להקל את הלחץ והמועקה המלווים את התהליך.

1. להבין מה דרוש לכם

על עורך הדין שלכם לסייע לכם לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את התשובות להן אתם זקוקים. במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, למשל, על עורך הדין לדעת מתי אתם מעוניינים לקבל חזקה בנכס, מה יהיו תנאי התשלום הטובים ביותר עבורכם, כיצד אתם מתכננים לממן את הרכישה, מהם הפריטים אותם אתם מעוניינים שהמוכרים ישאירו בדירה, האם הגעתם להסכמה על המחיר, האם אתם מתכננים שינויים מבניים בדירה ועוד.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/12/05/7-things/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

היום ניתן לקבל מהטאבו בקלות ובמהירות תשריט בית משותף. תשריט זה מראה אילו הצמדות יש לדירה (חניות, מחסנים, גינה, גג) והיכן הם נמצאים בבניין. לפני רכישת דירה רצוי לבדוק את תשריט הבית המשותף כדי לוודא שמיקום החניה והמחסנים אכן תואם את מה שהמוכר מבטיח לכם.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

קנייה או מכירה של נדל”ן עשויה להיות חוויה לא קלה גם במצבים הטובים ביותר. להלן מספר דרכים בעזרתן יוכל עורך הדין המטפל בענייניכם להקל את הלחץ והמועקה המלווים את התהליך.

1. להבין מה דרוש לכם

על עורך הדין שלכם לסייע לכם לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את התשובות להן אתם זקוקים. במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, למשל, על עורך הדין לדעת מתי אתם מעוניינים לקבל חזקה בנכס, מה יהיו תנאי התשלום הטובים ביותר עבורכם, כיצד אתם מתכננים לממן את הרכישה, מהם הפריטים אותם אתם מעוניינים שהמוכרים ישאירו בדירה, האם הגעתם להסכמה על המחיר, האם אתם מתכננים שינויים מבניים בדירה ועוד.

2. להסביר את התהליך

אחד מהאמצעים הטובים ביותר להוריד את הלחץ הכרוך בתהליך היא היכולת לצפות את העתיד, או במילים אחרות, לדעת מה עומד להתרחש. בין אם אתם רוכשים או מוכרים נכס, על עורך הדין להסביר לכם את מכלול התהליך המשפטי בשפה פשוטה וקלה להבנה. ההסבר צריך לכלול פרטים גם בנוגע לתהליכי משכנתא כגון הקפאה, גרירה או סילוק. עליכם לקבל גם רשימת הוצאות, אשר יצטרפו לתקציב המתוכנן, הכוללת עלויות שכר טרחה, מס רכישה והוצאות הקשורות לענייני משכנתא, רישום, שמאי, מהנדס ומתווך במידת הצורך.

3. לבדוק את מעמדכם המשפטי הפרטי

עורך הדין המטפל בענייני הנדל”ן שלכם צריך לבקש מכם לאשר את מעמדכם המשפטי בישראל. לעובדת היותכם אזרחים זרים, עולים חדשים או תושבי ישראל עשויה להיות השפעה על זכויותיכם למשכנתא ולפטור חלקי ממס רכישה.

במידה ואתם מוכרים דירה, על עורך הדין לבדוק את מעמדכם בנוגע למס על רווחי ההון (מס שבח). עליכם לדעת האם אתם זכאים לפטור מהמס, ובמידה ולא, מהו שיעור המס שתידרשו לשלם. על עורך הדין לבדוק בנוסף כיצד עשויה עסקה זו להשפיע על עסקאות נדל”ן עתידיות צפויות בהקשר עם חבות המס בגינן.

4. לבדוק את מעמדו של הנכס

על עורך הדין המטפל בכם לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס במטרה לאמת את זהות הבעלים הנוכחי של הנכס וכדי לברר האם קיימים משכנתאות, עיקולים או התחייבויות אחרות שנלקחו כנגד הנכס. לאחר בדיקת כל המסמכים הרלבנטיים לבדיקת במצב הרישומי, אמור עורך הדין להיות מסוגל להגיד לכם האם קיימות בעיות כלשהן העלולות להקשות על ביצוע העסקה בכל אופן שהוא. על עורך הדין לבדוק בנוסף את נושא היטל ההשבחה ואת מידת השפעתו עליכם.

5. לנהל משא ומתן על החוזה

עורך הדין שלכם הוא זה שאמור לייצג אתכם במסגרת המשא ומתן. עורך דין שהוא בנוסף מתווך מוכשר ומנוסה יהווה יתרון עבורכם בעת ניהול המשא ומתן על התנאים הטובים ביותר עבורכם, שיהיו במקביל הוגנים לשני הצדדים בעסקה.

לאחר שתגיעו להסכמה על כל הפרטים, יבדוק עורך הדין את הטיוטה הסופית ויכין או יבדוק את כל המסמכים הנדרשים. על עורך הדין שלכם להיות נוכח במעמד החתימה על מנת שיוכל לטפל בכל בעיה העלולה לצוץ ברגע האחרון וכדי להבטיח כי שני הצדדים לחוזה חותמים על כל המסמכים הנדרשים.

6. לטפל במסמכים

לאחר החתימה על החוזה, על עורך הדין למסור הודעה על ביצוע העסקה לרשויות המס ולקבל אישור סופי לתשלום הנדרש או לפטור ממס. ללא אישור זה, העברת זכויות הקבע בנכס עלולה להתעכב. במידה ואתם הרוכשים, על עורך הדין שלכם לרשום הערת אזהרה לזכותכם בלשכת רישום המקרקעין או ברשות הרלבנטית במטרה להגן על זכויותיכם עד לביצוע רישום הנכס על שמכם.

לאורך תהליך העסקה, על עורך הדין לסייע לכם לנווט בין הררי המסמכים והניירת המשפטית, בין אם מדובר במסמכים ממשלתיים או אחרים. לדוגמא, הבנק למשכנתאות עשוי לבקש מסמכים מסוימים ועל עורך הדין לדאוג לספק את אותם המסמכים במידת הצורך, בלוויית הסבר מדוע הם נדרשים.

עם השלמת העסקה על עורך הדין לוודא את ביצוע העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או כל רשות רלבנטית אחרת. זהו שלב קריטי בתהליך במידה ואתם הרוכשים. במידה והנכס לא ירשם על שמכם, אתם עשויים להיתקל, בין היתר, בקשיים עם הבנק למשכנתאות במידה ותרצו לקחת משכנתא או למכור את הנכס בעתיד.

7. לפתור בעיות

עורך הדין המייצג אתכם אמור לאתר את כל מוקדי הבעיה ולמצוא להם פתרון בכל שלב של התהליך. בכל מקרה של אי עמידה בהתחייבויות החוזיות, על עורך הדין לטפל במחלוקת המתעוררת במהירות ובאופן שישאיר כמה שפחות טעם רע אצל הצדדים. עורך דין טוב הוא כזה שתוכלו להסתמך עליו שיצפה מראש וימזער את הבעיות באופן שיאפשר השלמה חלקה של עסקת הנדל”ן.

בעזרתו של עורך הדין הנכון, הבקיא ברזי החוקים העוסקים בנדל”ן, אמורה עסקת רכישה או מכירה של נכס להיות תהליך פשוט ולא בעייתי. 

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – הסכמי שכירות מן המוכן מנקודת מבטו של המשכיר
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

===================================

הסכמי שכירות מן המוכן מנקודת מבטו של המשכיר

===================================

משכירי דירות משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי שכירות מן המוכן, אותם ניתן לקנות בחנויות, או שהם פשוט מעתיקים חוזה ממשכיר אחר. אין חולק על העובדה שמדובר בפתרון זול בהרבה בהשוואה לשימוש בשירותיו של עורך דין, אולם מדובר בחיסכון קטן שעלול להסתבר בדיעבד כיקר מאד.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/11/03/rental/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

משכיר דירה חייב להגן על עצמו בכל דרך אפשרית. יש לקבל בטחונות הולמים מהשוכר כגון, ערבות בנקאית, פיקדון או שטר בטחון. כמו כן, יש לקבל מהשוכר שיקים דחויים בגין תשלומי דמי השכירות. בלי שיקים דחויים השוכר יכול לעכב את כספי דמי השכירות תחת ידו בכל מיני טענות שווא.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

משכירי דירות משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי שכירות מן המוכן, אותם ניתן לקנות בחנויות, או שהם פשוט מעתיקים חוזה ממשכיר אחר. אין חולק על העובדה שמדובר בפתרון זול בהרבה בהשוואה לשימוש בשירותיו של עורך דין, אולם מדובר בחיסכון קטן שעלול להסתבר בדיעבד כיקר מאד.

בהמשך תמצאו את סיפורו, האמיתי מאד, של אחד מלקוחותיי. נקרא לו “דניאל”. דניאל לא היה לקוח שלי מלכתחילה, כמובן; הוא הפך ללקוח כאשר נקלע מבלי שהתכוון הישר אל “סיפור מהגיהינום של משכירים” והסתבך באופן כזה שנדרש סיוע מקצועי כדי לחלצו משם. כדי למנוע אפשרות לזיהוי, שיניתי חלק מהעובדות בסיפור ושילבתי בו עובדות ממקרים דומים.

דניאל הוא לא היחיד שנתקל בבעיות כאלה. הוא יכול היה בקלות להקים קבוצת תמיכה בינלאומית למשכירי נכסים ממורמרים עם סיפורים דומים, משום שמדובר בבעיה בהיקף לא מבוטל בה נתקלים לא מעט משכירי נכסים.

דניאל היה הבעלים של בית יפהפה אותו השכיר למשפחה. נקרא להם “המשפחה”. הוא השתמש בהסכם שכירות פשוט, בו השתמש פעמים רבות קודם לכם לשביעות רצונו המלאה.

בנקודת זמן כלשהי בתוך תקופת ההסכם, סירבה המשפחה לאפשר לדניאל להיכנס לבית. לטענתם היו פריטים בבית שנזקקו לתיקון, אולם הם סירבו לאפשר לדניאל גישה לצורך ביצוע התיקונים הנדרשים.

המשפחה החלה לנכות באופן שרירותי סכומים שונים מדמי השכירות, בתואנה שהם נאלצו לבצע את התיקונים בעצמם. למעשה מדובר היה בהפרה של הסכם השכירות.

מדי חודש תהה דניאל מה יהיה הסכום שיקבל כדמי שכירות, משום שהמשפחה ניכתה בעקביות סכומים שונים בהתאם לשיקול דעתה ומבלי שתינתן לדניאל האפשרות להתנגד או להסכים. לא ניתנה לו הזדמנות לבצע את התיקונים בעצמו, או לקבוע דבר כלשהו ביחס לתיקונים שבוצעו, עלותם, או אפילו האם היה צורך באותם תיקונים מלכתחילה.

דניאל מעולם לא קיבל קבלות כלשהן עבור התיקונים ולעיתים קרובות לא היה לו ברור כלל, ועיקר האם הניכויים היו, למעשה, לצורך תיקון נזקים שהמשפחה עצמה גרמה ולא לתיקון בלאי רגיל וטבעי.

לאחר מספר חודשים, ביקש דניאל מהמשפחה לאפשר את כניסתו של שמאי לבית, לצורך הערכת הבית למטרות ביטוח. המשפחה שבה וסירבה לאפשר כניסה למושכר וחדלה מלמסור לדניאל מכתבים שמוענו אליו והגיעו אל הבית.

המצב יצא מכלל שליטה במהירות. הקש ששבר את גבו של דניאל בסופו של דבר, אם ניתן להתבטא כך, היה ניסיונה של המשפחה להתקין ציוד מסוים מסביב לבית, אשר את עלותו, בהתאם לנוהגם הרגיל, ניכו מדמי השכירות. פעם נוספת היה מדובר בהוצאה שלא דיברו עליה עם דניאל, וכמובן לא קיבלו את הסכמתו לבצע אותה, הוצאה שעליה נודע לדניאל מהשכנים.

בשלב זה התעוררו בליבו של דניאל חששות רציניים בנוגע למצבו של הבית, אשר אליו לא הורשה להיכנס מזה חודשים. הוא פנה אלי, במטרה לבדוק מה ניתן לעשות לגבי אותם שוכרים בלתי נסבלים, בהתאם לתנאי החוזה שחתם עימם.

לרוע מזלו של דניאל, החוזה הסטנדרטי מן המוכן בו השתמש כלל מספר סעיפים בעייתיים במיוחד, כמו גם כמה השמטות משמעותיות.

כתוצאה מהחוזה המרושל, הצליחה המשפחה לקבל חזקה בבית מבלי שתספק לדניאל בטחונות כלשהם והוא גם לא ביקש שיפקידו בידיו המחאות דחויות לתשלום דמי השכירות. עובדות אלה הן שאפשרו למשפחה לבצע את אותם ניכויים שרירותיים מדמי השכירות מבלי שתבקש את הסכמתו ומבלי שתינתן לו אפשרות לארגן את ביצוע התיקונים בעצמו.

דניאל שלח למשפחה הודעה הדורשת מהם לפנות את בית עקב הפרת חוזה. הם כמובן סירבו להתפנות.

דניאל אמנם לא התייעץ עם עורך דין טרם החתימה על הסכם השכירות, אבל המשפחה לעומת זאת דווקא כן התייעצה.

הסכם השכירות לא כלל סעיפים כלשהם המקנים לדניאל את הזכות להפסיק את אספקת השירותים הציבוריים למושכר או לסלק את המשפחה באופן פיזי מהבית. ההסכם גם לא כלל סעיף המונע מהמשפחה מלפנות לקבלת צו מניעה שימנע ממנו מלהפסיק את אספקת השירותים הציבוריים.

המוצא היחידי שנותר לדניאל היה לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו פינוי. פירושו של דבר שכירת עורך דין, תשלום אגרות שונות לבית המשפט ושכר טרחה משפטי, וכמובן המתנה של חודשים לתוצאה, כאשר במשך כל התקופה נותרת המשפחה במושכר.

עד כמה שאין ויכוח על העובדה שמצבו של דניאל היה לא טוב, יש מצבים גרועים בהרבה. לפחות במקרה שלו השוכרים המשיכו לשלם חלק משכר הדירה. במקרים דומים אחרים, השתמשו השוכרים בנכס למטרות אחרות מאשר אלה שנקבעו בחוזה השכירות, גרמו נזקים לרכוש וחדלו בכלל מלשלם את דמי השכירות.

וכאן אנו מגיעים למוסר ההשכל של סיפורנו: דאגו להתייעץ עם עורך דין וודאו שהסכם השכירות מגן עליכם, כבעלי הנכס. הנכס שלכם הוא רכוש רב ערך, אל תמסרו אותו לידיהם של זרים ללא ההגנות המתאימות.

בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – שמירה על זכויותיכם בעסקת נדל”ן יד שנייה
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

===============================

שמירה על זכויותיכם בעסקת נדל”ן יד שנייה

===============================

אם אתם שוקלים לקנות נכס מיד-שנייה, כדאי שתהיו מודעים למלכודות אפשריות, ואיך להימנע מהן. הנה 11 דרכים להגן על הכסף ועל הזכויות שלכם:

1. לערוך בדיקת זכויות – על עורך הדין שלכם לערוך בדיקת זכויות, כדי לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הנכס. בדיקה זו תגלה אם הנכס משועבד, מעוקל או נושא חובות כלשהם.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/10/09/keeping-rights/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

כאשר רוכשים דירה מיד שנייה חשוב להזמין מהטאבו תשריט בית משותף. התשריט מראה את מיקום החניות והמחסנים.  כך תוכלו לדעת היכן המחסן והחניה הצמודים לדירה.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

אם אתם שוקלים לקנות נכס מיד-שנייה, כדאי שתהיו מודעים למלכודות אפשריות, ואיך להימנע מהן. הנה 11 דרכים להגן על הכסף ועל הזכויות שלכם:

1. לערוך בדיקת זכויות – על עורך הדין שלכם לערוך בדיקת זכויות, כדי לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הנכס. בדיקה זו תגלה אם הנכס משועבד, מעוקל או נושא חובות כלשהם.

2. לקבל דו”ח מהנדס – יש להביא מהנדס שיבדוק את הדירה, כדי לוודא שהמבנה שלה בטיחותי. בדו”ח מהנדס תהיה רשימת ליקויים בדירה הדורשים תיקון, לצד הערכה כמה יעלו התיקונים האלה. במקרים מסוימים, מבנה הדירה עשוי להיות לא בטיחותי, או שהשיפוצים יהיו מחוץ לתקציב שלכם. אם אתם מעוניינים לבנות תוספת לדירה, המהנדס יכול לומר לכם אם הרעיונות שלכם ישימים מבחינת המבנה.

3. לבדוק את תוכנית בניין העיר – עליכם לקבל ייעוץ בעניין תוכנית בניין העיר בשכונה או ברחוב עליהם בנוי הנכס. האם מאשרים באזור את התוספות שתרצו לבנות? האם מרשים לשכן שלכם לבנות קומה נוספת, שתסתיר לכם את הנוף? האם התב”ע מאפשר בנייה על המגרש הריק מולכם? האם המגרש מוגדר לשימוש ציבורי, כמו בית ספר, מתנ”ס או בית כנסת? האם יש כוונה לשנות את התב”ע באופן שישפיע על ערך הנכס שלכם?

4. לתקצב את התוספות – אם תרצו לבנות תוספת, בדקו את העלויות הכרוכות בכך. מהן עלויות הבנייה? מה העלויות בהשגת היתר בניה? מה העלויות שידרוש איש המקצוע שמטפל בהשגת היתר הבניה? מה גובה מיסי העירייה? האם תהיה הטבה במס, ואם כן, בכמה?

5. לבדוק את המימון – איך תממנו את העסקה? האם יש לכם חסכונות שתרצו להשתמש בהם, ואם כן, מתי הם משתחררים? אם תרצו לקחת משכנתא, תצטרכו לקבל אישור על ההלוואה, לפני שתחתמו על החוזה. כך תוכלו לדעת בדיוק כמה תקבלו מהבנק, ותוכלו לכלול את הסכום הזה בתוכנית הפיננסית שלכם. בשלב הזה תוכלו לקבוע את תנאי ההלוואה וגובה התשלומים החודשיים.

6. לנהל משא ומתן – כשכל המידע ברשותכם, יוכל עורך הדין שלכם לנהל משא ומתן על תנאי החוזה. ודאו שלעורך הדין שלכם יש כישורי מו”מ. יש לנהל מו”מ על נושאים חשובים רבים, כמו לוחות הזמנים לתשלומים, תאריך המסירה, כמות הכסף שתופקד בנאמנות, שער החליפין במידה ונושא זה צץ וכו’.

7. להבין את מהות העסקה – לפני שתחתמו על החוזה, בקשו מעורך הדין שלכם להסביר את כל הפרטים שבו. בנוסף, על עורך הדין שלכם להסביר לכם את התהליך ואילו הוצאות תצטרכו לקחת בחשבון מעל למחיר הנכס.

8. להגיש רישום משכון או הערת אזהרה – אחרי שהחוזה נחתם והתשלום הראשון נפדה, על עורך הדין שלכם לרשום משכון בלשכת רשם המשכונות או הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הבחירה באיזה מן הרישומים תלויה במקום בו רשום הנכס.

הרישומים האלה מונעים מהמוכר למכור את הדירה למישהו אחר ומגינים על זכויותיכם נגד עיקולים או שינויים שנרשמו על הנכס אחרי שהחוזה נחתם, ולפני שהנכס נרשם על שמכם.

9. לפקוח עין על ההפקדה בנאמנות – לעתים קרובות העסקה מסתיימת לפני שכל המסמכים הנחוצים להעברת הבעלות נמצאים. אם זה המקרה, עורך הדין שלכם חייב לוודא שחלק מהכסף שחייבים למוכר יופקד בנאמנות אצל אחד מעורכי הדין, עד שכל המסמכים הנחוצים התקבלו.

10. לחתום במקום המסומן – בעת חתימת החוזה, עורך הדין שלכם חייב לוודא שכל המסמכים הנחוצים לרישום הנכס על שמכם חתומים בידי המוכר, כולל ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר לעורך הדין שלכם.

אם יקרה משהו למוכר, והוא לא יוכל לחתום על המסמכים בהמשך, לפחות יהיה לעורך הדין שלכם ייפוי כוח בלתי חוזר, והוא יוכל לחתום על המסמך במקומו.

11. לסיים את תהליך הרישום – בסיום התהליך, על עורך הדין שלכם ללכת מיידית לרשום את הנכס על שמכם. כשהתהליך הזה הסתיים, עליכם לקבל שטר קניין לנכס שלכם, שיוכיח את בעלותכם וישמור על זכויותיכם על הנכס. 

בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – הבנקים למשכנתאות ואתם
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

  אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

==================

הבנקים למשכנתאות ואתם

==================

אחרי חיפושים רבים, סוף סוף מצאתם את בית החלומות שלכם והחלטתם לרכוש אותו, אבל איך תשלמו עבורו?

• לאיזה בנק כדאי לפנות?
• איזה סוג משכנתא עדיף לקחת?
• האם תהיו מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים?
• איך תנווטו את עצמכם דרך מבוך הניירת והביורוקרטיה?
• האם ניתן לקחת משכנתא בישראל גם אם אתם מתגוררים בחו”ל?

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/08/22/mortgage-banks/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

בעת לקיחת משכנתא רצוי לפנות ליועץ משכנתאות.  הבנקים מציעים לכם את המשכנתא שטוב להם לתת. יועץ משכנתאות יכול לייעץ לכם איזו משכנתא הכי טובה עבורכם בהתחשב במצבכם הכלכלי.  כמו כן,  יועץ המשכנתאות עובר בין הבנקים השונים, בוחן את הצעתם לגבי תנאי המשכנתא שהם מציעים לכם, מנהל איתם מו”מ לשיפור ההצעה ואז עוזר לכם לבחור את המשכנתא שהכי מתאימה לכם.  יועץ משכנתאות טוב יכול לחסוך לכם כספים רבים לאורך חיי המשכנתא.  יועץ משכנתאות מגיע איתכם לבנק במעמד חתימת מסמכי המשכנתא ויחד עם עורך הדין שלכם, עוזר לכם לבצע את כל המשימות שהבנק מטיל עליכם לצורך קבלת המשכנתא.

 
————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

אחרי חיפושים רבים, סוף סוף מצאתם את בית החלומות שלכם והחלטתם לרכוש אותו, אבל איך תשלמו עבורו?

• לאיזה בנק כדאי לפנות?
• איזה סוג משכנתא עדיף לקחת?
• האם תהיו מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים?
• איך תנווטו את עצמכם דרך מבוך הניירת והביורוקרטיה?
• האם ניתן לקחת משכנתא בישראל גם אם אתם מתגוררים בחו”ל?

אחד ההיבטים הבעייתיים ביותר של כל עסקת נדל”ן הוא לקיחת המשכנתא. לא מעט אנשים סבורים, בטעות, שאם הבנק אישר את בקשתם לקבלת הלוואה, סכום הכסף יועבר באורח פלאי לחשבונם בתוך ימים ספורים.

במציאות, המצב שונה בתכלית.

האמת היא שלמרות שקבלת משכנתא לא אמורה להיות משימה בעייתית במיוחד, הרי שעל מנת שתוכלו לזרז את התהליך עליכם להבין כיצד המערכת פועלת.

1. לבנקים למשכנתאות יש יעדים משל עצמם. הם מעוניינים לתת משכנתאות משום שזהו תחום עיסוקם, אולם באותה נשימה האינטרס שלהם הוא להגן על עצמם. בנקים למשכנתאות לא יאשרו לקיחת משכנתא לפני שיאמתו את יכולתכם לעמוד בהחזרים החודשיים. במידה והבנק יהיה שבע רצון מיכולתכם לעמוד בהתחייבות הכספית, תקבלו “אישור עקרוני” ללקיחת משכנתא.

תוכלו לקבל “אישור עקרוני” עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה וגם עוד לפני שתדעו מה בדיוק אתם מתכוונים לקנות. עם זאת, “אישור עקרוני” זה הוא מותנה בלבד. התנאי הוא שהרכישה תהיה “רכישה טובה” במובן ששווי הנכס הנרכש לא יפחת מסכום המשכנתא וכי הבנק יוכל להגן על זכויותיו כבעל המשכנתא באמצעות רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין. עמידה בדרישות אלו של הבנק היא החלק המסובך של התהליך.

כדי לעמוד בתנאי הראשון הנדרש לצורך קבלת “אישור עקרוני” יהיה עליכם להציג הוכחה על גובה הכנסותיכם. בדרך כלל, הבנקים למשכנתאות יבקשו שתציגו תלושי שכר, דפי בנק, דוחות מס הכנסה, דוחות אשראי או דוחות ניקוד אשראי (למבקשי משכנתא שאינם תושבי ישראל) או אפילו רשימת נכסים מכניסים.

2. יהיה עליכם לעמוד בדרישות המשפטיות של הבנק. ודאו שאתם מותירים לעצמכם די והותר זמן כדי לבצע את כל אותם הדברים הנדרשים לצורך עמידה בדרישות המשפטיות של הבנק

כדי להתחיל בתהליך לקיחת המשכנתא בפועל (קבלת אישור סופי) יהיה עליכם להגיש לבנק העתק מהסכם הרכישה ונסח טאבו או אישור זכויות בנכס עדכניים. בשלב זה הבנק יבצע פתיחת תיק הלוואה ויהיה עליכם לחתום על שורת מסמכים, וביניהם:

• הסכם הלוואה ונספחיו;
• מסמכים המשעבדים את הנכס לטובת הבנק;
• הוראת קבע לחשבונכם, לביצוע החזרי המשכנתא החודשיים;
• ייפוי כוח נוטריוני, המייפה את כוחו של הבנק המלווה לעקל את הנכס במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.

מאחר וסכום המשכנתא לא יועבר לידיכם אלא ישירות למוכר, יתלוו מסמכים ממסמכים שונים להעברת הכספים. במידה וקיימת על הנכס משכנתא שלקח המוכר, יהיה צורך למצוא מענה גם לנושא זה, משום שהבנק לא יאפשר לכם לקבל את המשכנתא כל עוד הנכס הנרכש אינו נקי מחובות.

במידה וכספי המשכנתא (שלכם) נדרשים למוכר לצורך הסרת המשכנתא שלו מעל הנכס, תידרש חלופת מכתבים בין שני הבנקים למשכנתאות כדי להסדיר את העניין. בדרך כלל תידרשו על ידי הבנק להעביר קודם כל את חלק התשלום המגיע ממקורות המימון העצמיים שלכם, וזאת לפני שיעבירו את כספי הבנק, כך שיהיה עליכם להציג לבנק הוכחה על התשלום שכבר שולם על ידכם. הבנק ידרוש בנוסף דו”ח שמאי לגבי שווי הנכס במטרה להבטיח ששוויו עולה על ערך המשכנתא. את השמאי תיאלצו לבחור מתוך רשימת השמאים המורשים של הבנק – אין אפשרות לבחור בשמאי עצמאי מטעמכם.

ארגון כלל המסמכים הנדרשים היא משימה הכרוכה בהרבה ריצות ובהשקעת זמן רב. יהיה עליכם לדאוג לרישום המשכנתאות בלשכת רישום המקרקעין וברשם המשכונות. תצטרכו לגשת לנוטריון לצורך אישור ייפוי הכוח. יהיה עליכם לארגן ולשלם עבור ביקור השמאי בנכס. תצטרכו להביא מסמכים שונים לעורך הדין שלכם לצורך חתימה. תצטרכו להביא מסמכים שונים למוכרים לצורך חתימה. עם סילוק המשכנתא של המוכר, ובמידה והמשכנתא שלקחתם גבוהה מזו של המוכר, יהיה עליכם להביא הוכחה על הסילוק לבנק על מנת שישחרר את יתרת כספי המשכנתא.

אם זה נשמע מסובך – זה רק משום שזה אכן כך!

למרות שאין ספק כי ביכולתכם לבצע את כל ההתרוצצויות בעצמכם, הרי שאתם מסתכנים בבזבוז זמן ובטעויות, משום שלא בטוח שתבינו מה בדיוק צריך לעשות  או איך לעשות זאת. במידה ואתם מתגוררים בחו”ל, אינכם זמינים עקב התחייבויות בעבודה או סתם מעוניינים להקל על חייכם, שקלו את האפשרות לבקש את עזרתם של עורך הדין או של יועץ המשכנתאות.

3. למדו לצפות לבלתי צפוי. בנוסף על כל המסמכים הרגילים, הולכת וגוברת בקרב הבנקים למשכנתאות מגמת ההתערבות בעסקאות פרטיות. לדוגמה, במידה והמוכרים הם תושבי חוץ, תידרשו על ידי הבנק להציג הוכחה על תשלום מס השבח (מס על רווחי הון) , טרם שחרור כספי המשכנתא. במידה ומס השבח לא שולם, עשוי הבנק לדרוש כי הכספים יופקדו בנאמנות אצל עורך דינם של המוכרים עד תשלום המיסים. לא אחת, אין כל קשר בין הסכום אותו דורש הבנק להפקיד בנאמנות וסכום המס המשוער. הבנק עשוי לדרוש גם שאותו חשבון נאמנות ייפתח בבנק עצמו כך שלבנק תהיה אפשרות לעקוב אחר מועד שחרור הכספים בפועל.

הבנק למשכנתאות עשוי להעלות דרישות נוספות במידה ומוכרי הנכס אינם נמצאים בארץ והותירו בידי עורך דינם ייפוי כוח המאפשר לו או לה לחתום על המסמכים, הנדרשים לצורך לקיחת המשכנתא של הרוכשים. במידה ודעתה של המחלקה המשפטית של הבנק לא תהיה נוחה מאופן הניסוח של אותו ייפוי כוח, חתימתו של עורך הדין לא תתקבל. פירושו של דבר שעל המוכרים יהיה לחתום על ייפוי כוח חדש בעודם בחו”ל, עובדה שתחייב אותם לפנות לקונסוליה הישראלית במקום שהייתם לצורך האישור הנוטריוני. כל עיכוב מעין זה בתהליך המשכנתא עלול לגרום, מלבד עצם העיכוב, גם לנזק כספי לצדדים.

4. ביטוח  חיים ומבנה הנכס הוא דרישת חובה. בנקים למשכנתאות מחייבים כמו כן את הלווים בהוצאת ביטוח המבנה וביטוח חיים. את הביטוח ניתן לבצע באמצעות הבנק, אולם במידה ותבחרו בכך תוכלו להיעזר בשירותיו של סוכן ביטוח. במקרה של פטירת אחד הלווים, תשולם יתרת המשכנתא במלואה על ידי חברת הביטוח. במידה ואתם סובלים מבעיה רפואית או שסבלתם מבעיה בעבר יהיה עליכם לבדוק האם יש בה כדי למנוע מכם להתקבל לביטוח. במידה וכן, ייתכן ולא תוכלו לקבל את המשכנתא ויהיה עליכם למצוא פתרון אחר לבעיה טרם החתימה על ההסכם.

5. בנקים למשכנתאות הם מוסדות בירוקראטיים גדולים. חלופת המכתבים והאישורים הנדרשים לצורך המשכנתא היא תהליך ממושך. באופן כללי, שירות הלקוחות של הבנקים לוקה מאד בחסר ויש מקום לשיפור רב בתחום זה. ודאו כי עורך הדין מותיר לכם מספיק זמן לארגון המשכנתא. אל תצפו ואל תנסו לסיים את התהליך במהירות.

6. דאגו לבחור את המשכנתא המתאימה לכם בבנק המתאים. באיזה סוג של משכנתא כדאי לבחור? באיזה בנק כדאי לבחור? בנקים למשכנתאות מציעים מגוון רחב של משכנתאות. קיימות הלוואות בריבית קבועה, קיימות הלוואות המוצמדות לשיעור ריבית הפריים או הליבור וישנן הלוואות הצמודות לדולר או למטבעות זרים אחרים. תקופת ההלוואות נעה בין 10 ל-20 ואפילו 30 שנה. קיימות שיטות שונות לחישוב החזר ההלוואות. לכל הגורמים הללו יש השפעה ניכרת על עלות המשכנתא עבורכם בטווח הארוך ועל לוח התשלומים החודשי. בחירת המשכנתא הטובה ביותר לנסיבות המסוימות שלכם עשויה להיות מטלה קשה ומבלבלת. בתחום הזה תוכלו להיעזר בסוכן משכנתאות. משום שלסוכני משכנתאות יש את הפוטנציאל לספק לבנקים לא מעט עבודה, הם מסוגלים לרוב להשיג ללקוחותיהם תנאי ריבית טובים יותר, עובדה המתבטאת בחסכונות ניכרים לאורך זמן.

7. ארגנו את התקציב שלכם. עולים חדשים רבים אינם מודעים לעלויות המחייה בישראל. מהי עלות החינוך? כמה עולים שירותי בייבסיטר? בידור? תחבורה? מזון? ארנונה? החזרי המשכנתא החודשיים? ודאו שארגנתם לעצמכם תקציב מציאותי אשר יאפשר לכם לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. במידה ואתם זקוקים לעזרה בתחום תוכלו לפנות ליועץ פיננסי או בעל מקצוע אחר בתחום.

לקיחת משכנתא היא משימה לא פשוטה ואפילו מורכבת, אולם היא בהחלט דבר אפשרי. במידה ואתם מעדיפים (או צריכים) לממן את הרכישה באמצעות משכנתא – קחו אותה. אבל אל תנסו להתמודד עם מערכת הבנקים למשכנתאות באופן עצמאי. היעזרו בשירותיהם של אנשים המתמודדים עם המערכת על בסיס יומי ואשר יסייעו לכם לנווט בתוך המבוך המשפטי ולשרוד אותו שפויים.