בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – לשכור דירה בישראל –  12 השאלות והתשובות החשובות ביותר
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

===================================================

לשכור דירה בישראל –  12 השאלות והתשובות החשובות ביותר

===================================================

בכוונתכם לשכור דירה בישראל? סביר להניח שתתעוררנה אצלכם מספר שאלות בכל הנוגע לצד המשפטי של השכירות. במיוחד בשבילכם, קיבצנו בהמשך את 12 השאלות השכיחות ביותר, בלוויית התשובות להן תזדקקו.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/?p=154

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

רצוי תמיד להתייעץ עם עו”ד לפני חתימה על כל חוזה. הדבר מקבל משנה חשיבות כאשר מדובר בחוזה שכירות. למרות העובדה שחוזי שכירות הינם שכיחים ביותר אתם עתידים להוציא הרבה כסף על דמי השכירות ולכן רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע כדי להיווכח שחוזה השכירות הינו סביר וכי זכויותיכם מוגנות.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – ניהול משא ומתן על הסכם הוגן – כיצד לנהוג בשלב קדם החתימה על הסכם עסקת הנדל”ן

1. הטיפ החודשי

4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

========================================

ניהול משא ומתן על הסכם הוגן – כיצד לנהוג בשלב קדם החתימה על הסכם עסקת הנדל”ן

========================================

החלטתם שהגיע הזמן לרכוש בית חדש. בשעה טובה! אבל מה עושים אחרי שקיבלתם את ההחלטה? מה תהיינה המחויבויות שלכם, במידה ותחליטו להשתמש בשירותיו של סוכן נדל”ן (מתווך)? ואחרי שתמצאו את הבית שימצא חן בעיניכם, כיצד יש להגיש הצעת רכישה? האם ניתן לחייב את המוכר לביצוע עסקה בשלב זה? אם תשנו את דעתכם לפני החתימה על ההסכם, האם ניתן להשתחרר מהעסקה? ובקיצור, איך ניתן להגיע לתוצאות הרצויות?

 לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/?p=909

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

לפני רכישת דירה יש לתת לעורך הדין שלכם את מלוא המידע אודות אמצעי המימון שלכם - כמה כסף מגיע ממימון אישי? מתי הכסף הזה יהיה נזיל? כמה כסף מגיע ממשכנתא? המידע הזה חשוב כדי שעורך הדין יוכל לנהל מו”מ לגבי תנאי התשלום ולוח התשלומים בחוזה.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

רוכשים פוטנציאליים רבים מעדיפים להיעזר בשירותיו של סוכן נדל”ן המכיר את האזור או האזורים בהם הם מחפשים מקום מגורים. לפני שיספקו לכם שירותים, יבקשו מכם סוכני נדל”ן לחתום על מסמך. מסמך זה מהווה חוזה מחייב מבחינה משפטית, המציין את התנאים וההוראות המגדירים את היחסים העסקיים ביניכם ובין סוכן הנדל”ן ואת העמלות אותן יהיה עליכם לשלם לו או לה. וודאו כי אתם מבינים היטב את התנאים המפורטים במסמך ודאגו לקבל עותק מהמסמך החתום, שיישאר בידיכם. חשוב מאד לבצע רישום מדויק של הנכסים שהסוכן הראה לכם, במיוחד אם אתם נעזרים בשירותים של יותר מסוכן אחד. אם יסתבר לכם שסוכן מסוים לוקח אתכם לראות נכס שכבר ראיתם עם סוכן אחר, הודיעו לו על כך באופן מיידי וציינו זאת על גבי המסמך שנחתם ביניכם.

מצאתם נכס שברצונכם לרכוש?  השלב הבא יהיה הגשת הצעה. את ההצעה תוכלו להגיש באמצעות סוכן הנדל”ן. כל ההצעות מתבצעות בעל פה ובשלב זה אין החלפת ידיים של כספים.

כל מסמך עליו תחתמו עלול להיות מחייב מבחינה משפטית. לא אחת, יציעו סוכני נדל”ן לצדדים הפוטנציאליים לחתום על זיכרון דברים. שימו לב: מסמך כזה מחייב מבחינה משפטית. מרבית עורכי הדין המתמחים בתחום הנדל”ן ממליצים שלא לחתום על מסמך מעין זה משום שבשלב זה עדיין לא הייתה לכם ההזדמנות לבדוק באופן מלא את מכלול ההשלכות המשפטיות הנובעות מהעסקה.

סוכן נדל”ן טוב יסייע לכם בניהול משא ומתן על המחיר ועל מועד העברת החזקה בנכס. את המשא ומתן על לוח התשלומים (אשר בדרך כלל איננו עומד על  10% במועד החתימה ו-90% במועד השלמת העסקה, בשונה מהנהוג במדינות אחרות) מומלץ להותיר לטיפולם של עורכי הדין כחלק מניהול המשא ומתן על תנאי ההסכם.

שאלות אחרות שיש לתת עליהן את הדעת ואשר עשויות להשפיע על תנאי ההסכם הן, בין היתר: האם הסכומים נקובים בהסכם בדולרים או בשקלים? האם הבית במצב טוב? האם הבית נבנה בהתאם לדרישות הקבועות בחוק? האם הנכס רשום על שמו על המוכר? האם רובצים חובות על הנכס?

לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה על תנאי העסקה, עליכם לבקש לראות את מסמכי הבעלות על הנכס. עורך הדין שלכם יבדוק האם קיימות בעיות כלשהן בנוגע לרישום אשר עשויות למנוע את ביצוע העסקה או להשפיע עליה באופן כלשהו.

במידה והכול תקין, השלב הבא יהיה שכירת שירותיו של מהנדס, שיבדוק את הנכס ויספק תשובות לחלק מהשאלות שצוינו קודם לכן. במידה ואתם מתכננים לבצע שינויים מבניים או עיצוביים כלשהם בנכס ייתכן וכדאי שתיוועצו בנוסף באדריכל.

לאחר בדיקת רישום הנכס וקבלת הדוחות מהמהנדס או האדריכל, יחלו עורכי הדין בניהול המשא ומתן על פרטי ההסכם.

לא פעם ולא פעמיים קורה שעסקה נופלת לאחר שהרוכשים השקיעו מזמנם וכספם בבדיקת הנכס. אין ספק שכאשר קורה דבר כזה, הוא מרגיז ומאכזב עבור הרוכשים, אולם אם לא נחתם עדיין חוזה לא ניתן לעשות הרבה.

כדי להימנע ממצב מעין זה, חשוב להבטיח כי קיימת הבנה אמיתית בין הצדדים לפני השקעת כספים במהנדסים, אדריכלים ועורכי דין. חשוב לומר למוכרים, “אנחנו עומדים להוציא סכום גדול של כסף על בדיקת הנכס והשלמת העסקה. האם אתם שלמים עם עצמכם? האם הסדרתם בעיות שונות שעשויות לעכב את העסקה?”

לאחרונה עבדתי על עסקה שעברה לידיהם של עורכי הדין לפני שהמוכרים היו ערוכים ומוכנים. בפני המוכרים עמדו בעיות רציניות בתחום המיסוי שהיה עליהם להסדיר, אולם הצדדים נחפזו לרוץ קדימה. כתוצאה מכך, שכרו הרוכשים את שירותיהם של מהנדס לבדיקת הנכס ושל עורך דין שהחל לעבוד על הכנת ההסכם. בסופו של דבר, נסוגו המוכרים מהעסקה עקב בעיות המס. הרוכשים חשו פגועים מאד, כועסים ומאוכזבים, שלא לדבר על הנזק הכספי שנגרם להם. החוויה כולה הותירה אצל הרוכשים טעם מר עד כדי כך, שהם החליטו שלא לרכוש שום נכס אחר.

לעיתים, כתוצאה מנסיבות שלא ניתן היה לצפותן מראש, לא ניתן להימנע ממצבים מעין אלה. לעיתים, הגישה הרצויה היא פשוט להיות מוכנים לכל דבר. לפני שתשקיעו זמן וכסף בעסקת נדל”ן כלשהי, וודאו שהמוכרים באמת ערוכים להתקדם בעסקה. וכשאני אומרת ערוכים באמת, אני מתכוונת רגשית, משפטית וכספית. לא אחת אנשים מעמידים את ביתם למכירה כדי לראות כמה יוכלו לקבל עבורו, אולם הם אינם מוכנים עדיין לקפוץ למים הקרים של המכירה בפועל. סוכן נדל”ן מוצלח יסייע לכם להעריך נכונה את המצב ואילו עורך דין טוב יסייע לכם למצוא את דרככם בהמשך התהליך.

1. על המגזין

1. מאמר החודש  – השינויים האחרונים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל – מעודכן לדצמבר 2011
2. הטיפ החודשי

4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

======================================

השינויים האחרונים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל – מעודכן לדצמבר 2011

======================================

במסגרת ניסיונה של הממשלה להוריד את מחירי הדירות בישראל, או לפחות למנוע את המשך עליית המחירים, יזם משרד האוצר סדרה של שינויים לחוקים הקיימים בתחומי מס הרכישה ומס שבח. להלן פירוט של חלק מאותם שינויים:

1. שינוי מבנה מס הרכישה. מס הרכישה עבור רכישת דירה יחידה הוקטן, כאשר במקביל הועלה המס על רכישת דירה נוספת. שינוי זה מיועד לסייע לזוגות צעירים ולמשפחות, הרוכשים דירה למגורים (כאשר מדובר בדירה היחידה שתמצא בבעלותם), מאחר ומס הרכישה שיהיה עליהם לשלם קטן בצורה משמעותית…

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/?p=851 

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

בכל עסקת נדל”ן יש להביא בחשבון עסקאות קודמות ועסקאות עתידיות פוטנציאליות. יש לעשות תכנון מס יחד עם עורך הדין שלכם העוסק בתחום הנדל”ן. תכנון מס כזה יכול לחסוך לכם הרבה כסף בעת עשיית עסקאות עתידיות.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

 ————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

במסגרת ניסיונה של הממשלה להוריד את מחירי הדירות בישראל, או לפחות למנוע את המשך עליית המחירים, יזם משרד האוצר סדרה של שינויים לחוקים הקיימים בתחומי מס הרכישה ומס שבח. להלן פירוט של חלק מאותם שינויים:

1. שינוי מבנה מס הרכישה. מס הרכישה עבור רכישת דירה יחידה הוקטן, כאשר במקביל הועלה המס על רכישת דירה נוספת. שינוי זה מיועד לסייע לזוגות צעירים ולמשפחות, הרוכשים דירה למגורים (כאשר מדובר בדירה היחידה שתמצא בבעלותם), מאחר ומס הרכישה שיהיה עליהם לשלם קטן בצורה משמעותית. ואפילו יותר מכך, כאשר מדובר בדירה ששווייה עד 1,350,000 ₪ לא יחול עליה מס רכישה כלל. במקביל, אדם אשר בבעלותו דירה ומעוניין לרכוש דירה נוספת לצורכי השקעה ייאלץ לשלם מס רכישה גבוה בהרבה. ואכן, במידה ושווי הדירה הנוספת הנרכשת יעמוד על 1,000,000 ₪ ייאלץ הרוכש לשלם 5% משוויה – סכום מדהים של 50,000 ₪!
2. דרכים לעקוף את המס הנוסף: במקרה של רכישת דירה נוספת, כאשר עלות הרכישה תהיה גבוהה יותר, קיימות מספר דרכים להקטין את גובה המס. דרך אחת היא לרשום את הדירה החדשה על שמו של אדם אחר, שאינו בעל דירה בישראל. עם זאת, היה ואדם זה ירצה בעתיד לרכוש דירה, הוא ייאלץ לשלם את מס הרכישה בשיעור הגבוה יותר, מאחר ורכישה שנייה זו לא תהיה דירתו היחידה. על אותו רוכש יהיה להיפטר מהדירה הראשונה בדרך כל שהיא.
   דרך אחרת לעקוף את המס היא להפריד משווי הדירה את שווי הפריטים הנכללים בדירה, אותם ניתן לפרק, כגון מזגנים, ארונות וכו’. פעולה כזו תקטין את מחיר הדירה וכתוצאה מכך תקטין גם את מחיר הרכישה.
3. השינויים שחלו במס שבח. בכל עסקת נדל”ן המוכרים מחויבים בתשלום מס שבח. במסגרת נוסח החוק הקודם קיימים מספר סוגי פטור במקרה של דירות למגורים. במידה ואדם הינו הבעלים של יותר מדירה אחת, הוא יכול למכור את אחת מהדירות, ולהיות פטור ממס שבח, פעם אחת בכל ארבע שנים. במידה ובבעלות המוכר נמצאת דירה יחידה הוא יכול ליהנות מפטור ממס שבח כל שנה וחצי. פירושו של דבר שאדם (שבבעלותו נמצאת דירה יחידה), יכול לרכוש דירה, למכור אותה, ליהנות מהפטור ואז לרכוש דירה אחרת במקומה של זאת שמכר ולאחר שנה וחצי למכור את הדירה החדשה וליהנות שוב מפטור ממס שבח. פטורים נוספים ניתנים במקרים של מכירת דירות שנתקבלו בירושה, מתן של דירות במתנה בתוך המשפחה, מכירה של שתי דירות קטנות במטרה לרכוש אחת גדולה וכו’.
   על פי החוק החדש (אשר יהיה בתוקף למשך שנתיים אלא אם תוקפו יוארך) יוכלו המוכרים ליהנות משני פטורים נוספים בנוסף על כל פטור שהיו יכולים לקבל בהתאם לחוק הקיים. פירושו של דבר שאנשים אשר בבעלותם מספר דירות יוכלו למכור את מקצתן או כולן וליהנות מפטור ממס שבח עבור מכירות אלה מבלי שיאלצו להמתין ארבע שנים בין מכירות בפטור.
4. המגבלות על הפטורים ממס שבח: הפטורים הנוספים תחת החוק החדש מוגבלים למחיר של 2,200,000 ₪. פירושו של דבר הוא, שאם מחיר הדירה הנמכרת נמוך מ-2,200,000 ₪, יוכל המוכר ליהנות מפטור מלא ממס שבח. במידה ומחיר הדירה הנמכרת גבוה מ-2,200,000 ₪ יהיה המוכר פטור מתשלום מס שבח עד לסכום של 2,200,000 ₪ ועל יתרת הסכום שמעל 2,200,000 ₪ יחויב המוכר בתשלום מס.
5. מה יעלה בגורלם של הפטורים אשר ניתנו במסגרת החוק הקודם: המוכר יוכל להשתמש באותם פטורים ממס שבח אשר היו בתוקף בכפוף לחוק הקודם.
6. תכנון מס: השינויים אשר חלו בחוק יצריכו את המוכרים להקפיד על מידה מסוימת של תכנון מס בעזרת עו”ד המתמחה בנדל”ן. לדוגמה, במידה והמוכר הוא הבעלים של דירה ששווייה 3,000,000 ₪ ושל דירה שוויה 2,000,000 ₪ הוא יכול ליהנות מפטור כיום עבור שתי הדירות מבלי שייאלץ להמתין ארבע שנים בין המכירות. עליו להשתמש בחוק הקודם לקבלת פטור ממס שבח עבור הדירה בשווי 3,000,000 ₪, מאחר ובחוק הקודם לא נקבעו מגבלות מחיר וניתן ליהנות מפטור מלא ממס שבח, אפילו עבור דירות הנמכרות בסכום הגבוה יותר מ-2,200,000 ₪. ואילו במקרה של הדירה הנמכרת ב-2,000,000 ₪ על המוכר לבקש את הפטור בכפוף לחוק החדש. זוהי רק דוגמה פשוטה לאופן בו השקעה קטנה בתכנון מס יכולה לחסוך הרבה כסף.
7. שינויים פרוצדוראליים: החוק החדש הביא עימו גם מספר שינויים פרוצדוראליים. אחד מהשינויים העיקריים הוא העובדה שבעסקה בה המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח, על עורך הדין של המוכר לבצע חישוב מס מדויק. עד עכשיו לא היה צורך בכך. חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין בעל ניסיון והבנה של מורכבות חישובי מס שבח.
8. מכירת נכסים שאינם למגורים – על פי החוק הקודם, הפטור ממס שבח ניתן לדירות המשמשות למגורים. במידה והדירה שימשה כמשרד לא ניתן היה לקבל פטור ממס שבח. על פי החוק החדש, יהיה גם סוג כזה של נכס זכאי לפטור, בנסיבות מסוימות.
9. שינויים בתקופה שלאחר דצמבר 2012. כפי שציינתי קודם, תוקפו של החוק הוא עד 31 בדצמבר 2012 בלבד. לאחר תאריך זה לא יינתנו פטורים נוספים מעבר לפטורים הקיימים בחוק הקודם. זאת ועוד, אדם אשר בבעלותו יותר מדירה אחת, ואשר בכפוף לחוק הקודם יכול היה ליהנות מפטור ממס שבח פעם אחת בכל ארבע שנים, יוכל, החל מראשית 2013, ליהנות מפטור ממס שבח פעם אחת בלבד בכל שמונה שנים.

אני מכנה את החוק הישן בשם “החוק הקודם” למרות שהוא עדיין בתוקף וימשיך להיות בתוקף. החוק החדש, אשר תוקפו הינו לשנתיים בלבד, מלווה במספר בעיות. יהיה עלינו להמתין ולראות האם השינויים בחוק יגררו בעקבותיהם את התוצאה המקווה של ירידה במחירי הדיור בישראל או, לכל הפחות, את עצירת המשך עליות המחירים.

בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – שבעה דברים שעורך הדין המטפל בענייני הנדל”ן שלכם צריך לבצע עבורכם
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

=====================================

שבעה דברים שעורך הדין המטפל בענייני הנדל”ן שלכם צריך לבצע עבורכם

=====================================

קנייה או מכירה של נדל”ן עשויה להיות חוויה לא קלה גם במצבים הטובים ביותר. להלן מספר דרכים בעזרתן יוכל עורך הדין המטפל בענייניכם להקל את הלחץ והמועקה המלווים את התהליך.

1. להבין מה דרוש לכם

על עורך הדין שלכם לסייע לכם לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את התשובות להן אתם זקוקים. במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, למשל, על עורך הדין לדעת מתי אתם מעוניינים לקבל חזקה בנכס, מה יהיו תנאי התשלום הטובים ביותר עבורכם, כיצד אתם מתכננים לממן את הרכישה, מהם הפריטים אותם אתם מעוניינים שהמוכרים ישאירו בדירה, האם הגעתם להסכמה על המחיר, האם אתם מתכננים שינויים מבניים בדירה ועוד.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/12/05/7-things/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

היום ניתן לקבל מהטאבו בקלות ובמהירות תשריט בית משותף. תשריט זה מראה אילו הצמדות יש לדירה (חניות, מחסנים, גינה, גג) והיכן הם נמצאים בבניין. לפני רכישת דירה רצוי לבדוק את תשריט הבית המשותף כדי לוודא שמיקום החניה והמחסנים אכן תואם את מה שהמוכר מבטיח לכם.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

קנייה או מכירה של נדל”ן עשויה להיות חוויה לא קלה גם במצבים הטובים ביותר. להלן מספר דרכים בעזרתן יוכל עורך הדין המטפל בענייניכם להקל את הלחץ והמועקה המלווים את התהליך.

1. להבין מה דרוש לכם

על עורך הדין שלכם לסייע לכם לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את התשובות להן אתם זקוקים. במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, למשל, על עורך הדין לדעת מתי אתם מעוניינים לקבל חזקה בנכס, מה יהיו תנאי התשלום הטובים ביותר עבורכם, כיצד אתם מתכננים לממן את הרכישה, מהם הפריטים אותם אתם מעוניינים שהמוכרים ישאירו בדירה, האם הגעתם להסכמה על המחיר, האם אתם מתכננים שינויים מבניים בדירה ועוד.

2. להסביר את התהליך

אחד מהאמצעים הטובים ביותר להוריד את הלחץ הכרוך בתהליך היא היכולת לצפות את העתיד, או במילים אחרות, לדעת מה עומד להתרחש. בין אם אתם רוכשים או מוכרים נכס, על עורך הדין להסביר לכם את מכלול התהליך המשפטי בשפה פשוטה וקלה להבנה. ההסבר צריך לכלול פרטים גם בנוגע לתהליכי משכנתא כגון הקפאה, גרירה או סילוק. עליכם לקבל גם רשימת הוצאות, אשר יצטרפו לתקציב המתוכנן, הכוללת עלויות שכר טרחה, מס רכישה והוצאות הקשורות לענייני משכנתא, רישום, שמאי, מהנדס ומתווך במידת הצורך.

3. לבדוק את מעמדכם המשפטי הפרטי

עורך הדין המטפל בענייני הנדל”ן שלכם צריך לבקש מכם לאשר את מעמדכם המשפטי בישראל. לעובדת היותכם אזרחים זרים, עולים חדשים או תושבי ישראל עשויה להיות השפעה על זכויותיכם למשכנתא ולפטור חלקי ממס רכישה.

במידה ואתם מוכרים דירה, על עורך הדין לבדוק את מעמדכם בנוגע למס על רווחי ההון (מס שבח). עליכם לדעת האם אתם זכאים לפטור מהמס, ובמידה ולא, מהו שיעור המס שתידרשו לשלם. על עורך הדין לבדוק בנוסף כיצד עשויה עסקה זו להשפיע על עסקאות נדל”ן עתידיות צפויות בהקשר עם חבות המס בגינן.

4. לבדוק את מעמדו של הנכס

על עורך הדין המטפל בכם לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס במטרה לאמת את זהות הבעלים הנוכחי של הנכס וכדי לברר האם קיימים משכנתאות, עיקולים או התחייבויות אחרות שנלקחו כנגד הנכס. לאחר בדיקת כל המסמכים הרלבנטיים לבדיקת במצב הרישומי, אמור עורך הדין להיות מסוגל להגיד לכם האם קיימות בעיות כלשהן העלולות להקשות על ביצוע העסקה בכל אופן שהוא. על עורך הדין לבדוק בנוסף את נושא היטל ההשבחה ואת מידת השפעתו עליכם.

5. לנהל משא ומתן על החוזה

עורך הדין שלכם הוא זה שאמור לייצג אתכם במסגרת המשא ומתן. עורך דין שהוא בנוסף מתווך מוכשר ומנוסה יהווה יתרון עבורכם בעת ניהול המשא ומתן על התנאים הטובים ביותר עבורכם, שיהיו במקביל הוגנים לשני הצדדים בעסקה.

לאחר שתגיעו להסכמה על כל הפרטים, יבדוק עורך הדין את הטיוטה הסופית ויכין או יבדוק את כל המסמכים הנדרשים. על עורך הדין שלכם להיות נוכח במעמד החתימה על מנת שיוכל לטפל בכל בעיה העלולה לצוץ ברגע האחרון וכדי להבטיח כי שני הצדדים לחוזה חותמים על כל המסמכים הנדרשים.

6. לטפל במסמכים

לאחר החתימה על החוזה, על עורך הדין למסור הודעה על ביצוע העסקה לרשויות המס ולקבל אישור סופי לתשלום הנדרש או לפטור ממס. ללא אישור זה, העברת זכויות הקבע בנכס עלולה להתעכב. במידה ואתם הרוכשים, על עורך הדין שלכם לרשום הערת אזהרה לזכותכם בלשכת רישום המקרקעין או ברשות הרלבנטית במטרה להגן על זכויותיכם עד לביצוע רישום הנכס על שמכם.

לאורך תהליך העסקה, על עורך הדין לסייע לכם לנווט בין הררי המסמכים והניירת המשפטית, בין אם מדובר במסמכים ממשלתיים או אחרים. לדוגמא, הבנק למשכנתאות עשוי לבקש מסמכים מסוימים ועל עורך הדין לדאוג לספק את אותם המסמכים במידת הצורך, בלוויית הסבר מדוע הם נדרשים.

עם השלמת העסקה על עורך הדין לוודא את ביצוע העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או כל רשות רלבנטית אחרת. זהו שלב קריטי בתהליך במידה ואתם הרוכשים. במידה והנכס לא ירשם על שמכם, אתם עשויים להיתקל, בין היתר, בקשיים עם הבנק למשכנתאות במידה ותרצו לקחת משכנתא או למכור את הנכס בעתיד.

7. לפתור בעיות

עורך הדין המייצג אתכם אמור לאתר את כל מוקדי הבעיה ולמצוא להם פתרון בכל שלב של התהליך. בכל מקרה של אי עמידה בהתחייבויות החוזיות, על עורך הדין לטפל במחלוקת המתעוררת במהירות ובאופן שישאיר כמה שפחות טעם רע אצל הצדדים. עורך דין טוב הוא כזה שתוכלו להסתמך עליו שיצפה מראש וימזער את הבעיות באופן שיאפשר השלמה חלקה של עסקת הנדל”ן.

בעזרתו של עורך הדין הנכון, הבקיא ברזי החוקים העוסקים בנדל”ן, אמורה עסקת רכישה או מכירה של נכס להיות תהליך פשוט ולא בעייתי. 

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – הסכמי שכירות מן המוכן מנקודת מבטו של המשכיר
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

===================================

הסכמי שכירות מן המוכן מנקודת מבטו של המשכיר

===================================

משכירי דירות משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי שכירות מן המוכן, אותם ניתן לקנות בחנויות, או שהם פשוט מעתיקים חוזה ממשכיר אחר. אין חולק על העובדה שמדובר בפתרון זול בהרבה בהשוואה לשימוש בשירותיו של עורך דין, אולם מדובר בחיסכון קטן שעלול להסתבר בדיעבד כיקר מאד.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/11/03/rental/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

משכיר דירה חייב להגן על עצמו בכל דרך אפשרית. יש לקבל בטחונות הולמים מהשוכר כגון, ערבות בנקאית, פיקדון או שטר בטחון. כמו כן, יש לקבל מהשוכר שיקים דחויים בגין תשלומי דמי השכירות. בלי שיקים דחויים השוכר יכול לעכב את כספי דמי השכירות תחת ידו בכל מיני טענות שווא.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/

משכירי דירות משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי שכירות מן המוכן, אותם ניתן לקנות בחנויות, או שהם פשוט מעתיקים חוזה ממשכיר אחר. אין חולק על העובדה שמדובר בפתרון זול בהרבה בהשוואה לשימוש בשירותיו של עורך דין, אולם מדובר בחיסכון קטן שעלול להסתבר בדיעבד כיקר מאד.

בהמשך תמצאו את סיפורו, האמיתי מאד, של אחד מלקוחותיי. נקרא לו “דניאל”. דניאל לא היה לקוח שלי מלכתחילה, כמובן; הוא הפך ללקוח כאשר נקלע מבלי שהתכוון הישר אל “סיפור מהגיהינום של משכירים” והסתבך באופן כזה שנדרש סיוע מקצועי כדי לחלצו משם. כדי למנוע אפשרות לזיהוי, שיניתי חלק מהעובדות בסיפור ושילבתי בו עובדות ממקרים דומים.

דניאל הוא לא היחיד שנתקל בבעיות כאלה. הוא יכול היה בקלות להקים קבוצת תמיכה בינלאומית למשכירי נכסים ממורמרים עם סיפורים דומים, משום שמדובר בבעיה בהיקף לא מבוטל בה נתקלים לא מעט משכירי נכסים.

דניאל היה הבעלים של בית יפהפה אותו השכיר למשפחה. נקרא להם “המשפחה”. הוא השתמש בהסכם שכירות פשוט, בו השתמש פעמים רבות קודם לכם לשביעות רצונו המלאה.

בנקודת זמן כלשהי בתוך תקופת ההסכם, סירבה המשפחה לאפשר לדניאל להיכנס לבית. לטענתם היו פריטים בבית שנזקקו לתיקון, אולם הם סירבו לאפשר לדניאל גישה לצורך ביצוע התיקונים הנדרשים.

המשפחה החלה לנכות באופן שרירותי סכומים שונים מדמי השכירות, בתואנה שהם נאלצו לבצע את התיקונים בעצמם. למעשה מדובר היה בהפרה של הסכם השכירות.

מדי חודש תהה דניאל מה יהיה הסכום שיקבל כדמי שכירות, משום שהמשפחה ניכתה בעקביות סכומים שונים בהתאם לשיקול דעתה ומבלי שתינתן לדניאל האפשרות להתנגד או להסכים. לא ניתנה לו הזדמנות לבצע את התיקונים בעצמו, או לקבוע דבר כלשהו ביחס לתיקונים שבוצעו, עלותם, או אפילו האם היה צורך באותם תיקונים מלכתחילה.

דניאל מעולם לא קיבל קבלות כלשהן עבור התיקונים ולעיתים קרובות לא היה לו ברור כלל, ועיקר האם הניכויים היו, למעשה, לצורך תיקון נזקים שהמשפחה עצמה גרמה ולא לתיקון בלאי רגיל וטבעי.

לאחר מספר חודשים, ביקש דניאל מהמשפחה לאפשר את כניסתו של שמאי לבית, לצורך הערכת הבית למטרות ביטוח. המשפחה שבה וסירבה לאפשר כניסה למושכר וחדלה מלמסור לדניאל מכתבים שמוענו אליו והגיעו אל הבית.

המצב יצא מכלל שליטה במהירות. הקש ששבר את גבו של דניאל בסופו של דבר, אם ניתן להתבטא כך, היה ניסיונה של המשפחה להתקין ציוד מסוים מסביב לבית, אשר את עלותו, בהתאם לנוהגם הרגיל, ניכו מדמי השכירות. פעם נוספת היה מדובר בהוצאה שלא דיברו עליה עם דניאל, וכמובן לא קיבלו את הסכמתו לבצע אותה, הוצאה שעליה נודע לדניאל מהשכנים.

בשלב זה התעוררו בליבו של דניאל חששות רציניים בנוגע למצבו של הבית, אשר אליו לא הורשה להיכנס מזה חודשים. הוא פנה אלי, במטרה לבדוק מה ניתן לעשות לגבי אותם שוכרים בלתי נסבלים, בהתאם לתנאי החוזה שחתם עימם.

לרוע מזלו של דניאל, החוזה הסטנדרטי מן המוכן בו השתמש כלל מספר סעיפים בעייתיים במיוחד, כמו גם כמה השמטות משמעותיות.

כתוצאה מהחוזה המרושל, הצליחה המשפחה לקבל חזקה בבית מבלי שתספק לדניאל בטחונות כלשהם והוא גם לא ביקש שיפקידו בידיו המחאות דחויות לתשלום דמי השכירות. עובדות אלה הן שאפשרו למשפחה לבצע את אותם ניכויים שרירותיים מדמי השכירות מבלי שתבקש את הסכמתו ומבלי שתינתן לו אפשרות לארגן את ביצוע התיקונים בעצמו.

דניאל שלח למשפחה הודעה הדורשת מהם לפנות את בית עקב הפרת חוזה. הם כמובן סירבו להתפנות.

דניאל אמנם לא התייעץ עם עורך דין טרם החתימה על הסכם השכירות, אבל המשפחה לעומת זאת דווקא כן התייעצה.

הסכם השכירות לא כלל סעיפים כלשהם המקנים לדניאל את הזכות להפסיק את אספקת השירותים הציבוריים למושכר או לסלק את המשפחה באופן פיזי מהבית. ההסכם גם לא כלל סעיף המונע מהמשפחה מלפנות לקבלת צו מניעה שימנע ממנו מלהפסיק את אספקת השירותים הציבוריים.

המוצא היחידי שנותר לדניאל היה לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו פינוי. פירושו של דבר שכירת עורך דין, תשלום אגרות שונות לבית המשפט ושכר טרחה משפטי, וכמובן המתנה של חודשים לתוצאה, כאשר במשך כל התקופה נותרת המשפחה במושכר.

עד כמה שאין ויכוח על העובדה שמצבו של דניאל היה לא טוב, יש מצבים גרועים בהרבה. לפחות במקרה שלו השוכרים המשיכו לשלם חלק משכר הדירה. במקרים דומים אחרים, השתמשו השוכרים בנכס למטרות אחרות מאשר אלה שנקבעו בחוזה השכירות, גרמו נזקים לרכוש וחדלו בכלל מלשלם את דמי השכירות.

וכאן אנו מגיעים למוסר ההשכל של סיפורנו: דאגו להתייעץ עם עורך דין וודאו שהסכם השכירות מגן עליכם, כבעלי הנכס. הנכס שלכם הוא רכוש רב ערך, אל תמסרו אותו לידיהם של זרים ללא ההגנות המתאימות.

בגיליון זה

1. על המגזין
2. מאמר החודש  – שמירה על זכויותיכם בעסקת נדל”ן יד שנייה
3. הטיפ החודשי
4. מידע רישומי
5. למידע נוסף

————————————————-

 אודות “זרקור על חוקי הנדל”ן”

————————————————-

ברוכים הבאים לגיליון האחרון של זרקור על חוקי הנדל”ן, המתפרסם על ידי “ניקול לוין – משרד עורכי דין”. משרדנו מתמחה בכל תחומי חוקי הנדל”ן בישראל. ניוזלטר זה נשלח אליכם מכיוון שנרשמתם כמעוניינים לקבלו באתר האינטרנט שלנו או באמצעות טופס בקשה. הניוזלטר מתמקד באספקטים המשפטיים של קניית, מכירת, השכרת ושכירת נכסים בישראל.

===============================

שמירה על זכויותיכם בעסקת נדל”ן יד שנייה

===============================

אם אתם שוקלים לקנות נכס מיד-שנייה, כדאי שתהיו מודעים למלכודות אפשריות, ואיך להימנע מהן. הנה 11 דרכים להגן על הכסף ועל הזכויות שלכם:

1. לערוך בדיקת זכויות – על עורך הדין שלכם לערוך בדיקת זכויות, כדי לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הנכס. בדיקה זו תגלה אם הנכס משועבד, מעוקל או נושא חובות כלשהם.

לקריאת המאמר המלא יש ללחוץ על הקישור:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/2011/10/09/keeping-rights/

————————————————-

הטיפ החודשי

————————————————-

כאשר רוכשים דירה מיד שנייה חשוב להזמין מהטאבו תשריט בית משותף. התשריט מראה את מיקום החניות והמחסנים.  כך תוכלו לדעת היכן המחסן והחניה הצמודים לדירה.

————————————————-

מידע רישומי

————————————————-

הנכם רשאים להעביר ניוזלטר זה במלואו לכל אדם המעוניין בכך.

אם קיבלתם ניוזלטר זה מאדם אחר תוכלו להירשם לקבלת עותק ישירות אליכם באמצעות התיבה שמימין למאמר זה.

קבלת ניוזלטר זה מותנית בהסכמתכם. במידה ואינכם מעוניינים להמשיך ולקבלו, תוכלו לבטל את הרשמתכם על-ידי שליחת בקשת ביטול באמצעות לחיצה על הקישור

nicolelevin-nadlan-unsubscribe@levinlawoffices.co.il

————————————————-

למידע נוסף

————————————————-

אם ברצונכם לקבל עותק חינם של הספר הפופולארי של ניקול לוין כל המידע על רכישות נדל”ן נא שלחו לנו אימייל ריק לכתובת:

mailto:ebookheb@levinlawoffices.co.il

מידע נוסף ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/freestuff/

מאמרים מעניינים נוספים ניתן למצוא ב:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/articles/

לניוזלטרים קודמים יש ללחוץ על

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/newsletter/

לכל שאלה נוספת אל תהססו ליצור איתנו קשר באמצעות דף צור קשר באתר שלנו:

http://levinlawoffices.co.il/hebrew/contact-us/